Demande de création de lotissement

Constituent un lotissement au sens du présent titre l’opération et le résultat de l’opération de division ayant pour objet, ou ayant eu pour effet, de porter le nombre de terrains issus d’une propriété foncière à plus de deux sur une période de moins de cinq ans.

La délibération n° 53/2005-APN du 15 avril 2005 et modifiée par les délibérations n° 2009-400/APN du 20 octobre 2009 et n° 2011-109/APN du 29 avril 2011, a pour objet de réglementer les différentes procédures de division ou de réunion foncières mais en aucun cas, elle n’édicte de quelconques règles de constructibilité.

Ne sont pas considérés comme procédures de lotissement les opérations suivantes :

  • Création de morcellements agricoles ;
  • Détachement de parcelle unique ;
  • Détachement d’une propriété dans le cadre d’une procédure d’expropriation d’utilité publique ;
  • La constitution de terrains réservés devant être acquis par la collectivité publique ;
  • Les divisions de parcelles ayant pour effet de porter simultanément le nombre de terrains à trois (3) dont un (1) constitue une voirie ;
  • Les divisions effectuées à l’intérieur des zones d’aménagement concerté lorsque ces divisions sont effectuées par la personne publique qui réalise l’aménagement de ladite zone ;
  • Les partages successoraux ou les actes assimilés ;
  • Les groupes d’habitations.

Tout propriétaire d’un terrain qui souhaite entreprendre une démarche de division foncière dont les critères sont exposés dans la rubrique « description ».

Il est obligatoire, pour faire cette démarche de passer par l’intermédiaire d’un géomètre expert de Nouvelle-Calédonie.

Toute personne physique ou morale, publique ou privée qui entend réaliser la création de lotissements comprenant plus de 10 lots à bâtir, doit préalablement, à toute mise en vente ou en location, à toute publicité et à tout commencement d’exécution, déposer un dossier simplifié pour accord préalable auprès du service instructeur de la collectivité compétente avant dépôt de la demande d’autorisation définitive. Il doit être établi en double exemplaire par un architecte ou un agréé en architecture inscrit au tableau de l’ordre des architectes de la Nouvelle-Calédonie.

Le service instructeur dispose d’un délai d’instruction de deux mois maximum pour rendre un avis sur le dossier simplifié.

En fonction de cet avis, le demandeur peut ou non déposer une demande d’autorisation définitive auprès du président de l’assemblée de province ou, lorsqu’il a compétence, auprès du maire de la commune concernée, accompagnée d’un dossier établi en huit (8) exemplaires par un géomètre-expert inscrit au tableau de l’ordre des géomètres experts de Nouvelle Calédonie.

Pièces obligatoires en double (02) exemplaires, pour le dossier simplifié

  •  une note exposant l’opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans le site, le respect de l’environnement et la qualité de l’architecture, et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l’opération projetée.
  • le plan de situation du terrain d’assiette de l’opération notamment par rapport à l’agglomération
  • un plan du terrain à lotir et de ses abords à l’échelle la plus appropriée au projet (entre 1/2000e et 1/5000e) faisant apparaître les courbes de niveau, les constructions et les plantations existantes y compris les arbres à haute tige, ainsi que les équipements publics qui desservent le terrain.
  • un plan issu du 3° ci-dessus devant fait apparaître la division parcellaire et l’ensemble des voiries adaptés à la topographie du terrain naturel, définissant la composition d’ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les espaces verts et plantations à conserver ou à créer. Ce plan devra faire apparaître en outre toutes les dispositions nécessaires au développement d’une vie sociale (chemins piétons, squares, terrains de jeux, etc…).

Pièces obligatoires en huit (08) exemplaires, pour le dossier définitif qui succèdera à l’avis provincial émis sur le dossier simplifié (lorsqu’il aura été constitué).

  • 1°) un extrait du titre de propriété comportant tous les renseignements nécessaires à l’instruction (parties à l’acte, désignation complète, servitudes éventuelles) ;
  • 2°) Le programme des travaux indiquant les conditions dans lesquelles le lotissement sera réalisé, notamment en ce qui concerne la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux et des matières usagées, et l’éclairage ;
  • 3°) Le procès-verbal de délimitation du ou des lots concernés par l’opération ;
  • 4°) Le cahier des charges établi pour les ventes ou locations stipulant les servitudes hygiéniques, esthétiques ou autres instituées dans le lotissement ;
  • 5°) Un plan de situation parcellaire à l’échelle la plus précise possible en fonction de la cartographie existante ;
  • 6°) Un plan topographique de la situation existante à l’échelle la plus appropriée au projet (entre 1/500e et 1/2000e) sur lequel sont portés toutes les constructions et les réseaux existants ;
  • 7°) Un plan de masse des travaux envisagés, issus du 6° ci-dessus, sur lequel seront portées toutes les limites parcellaires du futur lotissement ainsi que les emprises des terrains ou des lotissements limitrophes et des constructions riveraines. Ce plan devra faire ressortir toutes les voiries ainsi que les accès des lots et l’indication de leur pente et, si elles sont arrêtées, les cotes des futures plates-formes des lots ;
  • 8°) Un plan issu du 7° ci-dessus, pour chaque réseau (eau potable, eaux usées, eaux pluviales, téléphonique, électrique comprenant l’éclairage public), faisant ressortir explicitement les raccordements à l’existant ;
  • 9°) Un plan issu du 7° ci-dessus, sur lequel sera reporté l’ensemble des réseaux de façon très schématique, mais parfaitement positionné en planimétrie. Sur ce plan figureront les axes des coupes en travers (11° ci-après) ;
  • 10°) Un profil en long pour les axes des voies, les réseaux d’adduction d’eau potable et d’assainissement ;
  • 11°) Les profils en travers des voies comportant tous les réseaux. Il est nécessaire de transmettre une coupe en travers pour chaque cas différent en précisant le lieu de la coupe sur la vue en plan où figure la totalité des réseaux (9° ci-avant).

Les plans détaillés de chaque réseau doivent avoir été préalablement approuvés par tous les services publics, concessionnaires et fermiers concernés.

Les travaux visés dans une autorisation de lotir doivent être engagés dans les 18 mois suivant l’arrêté de loti et achevés dans les 3 ans suivant ce même arrêté, sous peine de caducité du lotissement.

Délibération n° 53/2005-APN du 15 avril 2005.  Délibération  n° 2009-400/APN du 20 octobre 2009 et Délibération n° 2011-109/APN du 29 avril 2011